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            温州市物业管理条例创新社区管理增添亮点

            作者 :| 发布时间:2020-06-22

            中國物業新聞網訊:

            小區電梯一停數月怎麼辦,業委會成員該不該拿報酬,居民不交物業費怎麼辦……這些小區管理中時常出現的煩心事,不僅給業主添堵,有時也會激化小區矛盾,成為基層治理的一個痛點。     近日,溫州市人大常委會已通過《溫州市物業管理條例》(以下簡稱《條例》),將報請省人大常委會批準後實施。該《條例》是溫州制定的第三部地方性法規、第二部實體法,在創新社區管理領域有不少亮點,能否為小區業主和物業公司除去心頭之患?     公共資金到底怎麼花     在溫州,蔣成富被稱為處理業主糾紛的“老娘舅”。2013年,溫州成立全國首個市級業主委員會協會,專門協調業主與物業公司、開發商之間的關系,蔣成富擔任協會會長。他分析,目前溫州各小區業委會良莠不齊,部分業委會成員私心較重,謀取不當利益,有違規動用維修資金、占有小區公共收入等行為。     維修資金使用不規范、小區公共收入去向不明等“糊塗賬”,在不少小區存在,經常成為矛盾糾紛激化的導火索。     維修資金等小區公有財產應該如何規范使用?《條例》規定,業主委員會應當持備案證明向金融機構申請開立賬戶。屬於業主共有的資金和經營性收益,不得以任何個人的名義進行存儲和管理。《條例》還明確,按“首期交存的物業專項維修資金總額”的5%設立應急備用維修資金。當發生電梯故障、消防設施故障等可能危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況時,可以由業主委員會、物業服務企業或者相關業主申請,經由業主委員會核實,未成立業主委員會的,由相關業主核實同意後可以直接申請使用應急備用維修資金。     據介紹,所謂應急維修備用金,是針對緊急使用維修資金難問題特別設立的“綠色通道”。對於這一規定,市民劉小姐表示認可,“過去,小區一些設施維修需要很長時間,對住戶生活影響較大。如果能直接使用備用金,碰到電梯維修時,速度能大大加快。”     蔣成富說,《條例》引入專項維修資金應急備用金制度,並明確其使用范圍,對維修資金使用起到瞭一定約束作用。不過他坦言,維修資金能否安全、有效使用,避免物業服務企業、業委會借“綠色通道”惡意掏空維修資金,關鍵還看相關各方使用管理責任是否落實到位,政府有關部門也要完善事中和事後監督。     業委會發津貼有用嗎     12月底,溫州市民吳女士又收到由業主代表送來的關於罷免業委會的集體簽名同意書。吳女士所在小區建成不到10年,但業委會已換瞭至少3次。     業委會成立難、成立以後運行難等問題,在不少小區普遍存在。根據浙江省物業管理系統報表,截至今年6月底,溫州有物業進駐的小區約1465個,其中成立業委會的隻有550個短文集合,僅占37.5%。溫州市住建委物業修建管理處有關負責人透露,當地業委會成立率處於國內較低水平。     溫州市人大常委會法工委規備室主任周松玉接受記者采訪時說,他們在立法調研中發現,不少業委會在選舉產生後存在不可持續性問題。“絕大部分業委會是公益性質的,成員憑著‘熱心腸’為大傢辦事,有時得自己貼車馬費、通訊費,不拿一分錢報酬不說,往往還吃力不討好。這導致一些成員積極性消退,有些人不願再幹瞭。”     對此,《條例》設定瞭倡導性條款:有條件的物業管理區域,經業主大會決定,可以給予業主委員會成員一定津貼,也可以決定聘請業主委員會專職工作人員。     周松玉說,創設這個制度主要源於兩方面考慮,一是在公開征求意見問卷調查中,有73.1%的民眾表示贊同;二是溫州一些小區已在嘗試業委會成員津貼制度,從小區經營收入中,給業委會成員發放一定的交通、話費補貼。“立法隻是創設倡導性制度,給或不給、給多少補貼由業主大會決定,充分體現業主自治。但有幾個前提,一是有條件的小區,二是必須通過業主大會決定,三是津貼應該適度。”周松玉說。     周松玉認為,給業委會成員發津貼,有利於調動他們的積極性。這項制度與《條例》中業委會履職范圍、業委會及其成員的禁止性條款等相銜接,有利最新黃瓜視頻app 於促進業主委員會履職“陽光化”,更好地維護業主權益。     而浙江大學公共政策研究院副院長范柏乃教授對此並不看好,“條例沒有明確規定津貼具體數量,一定程度上會增加業主負擔,且業委會成員工作性質和內容不同,津貼制度可能弊大於利”。     物業費收多少才合適     物業收費不規范、質價不符等現象,各地屢見不鮮。在臺州椒江區鳳凰鉑金廣場小區,業主曾因物業服務亂收費問題怨聲載道,如辦張小區大門磁卡要求繳50元,許多業主認為太貴;物業每年向多層業主每戶收取樓道路燈照明電費30元,部分業主認為不合理;物業對每個地下車位收取每年300元的管理費,業主覺得標準過高且無依據。部分業主因此拒交物業費,導致矛盾升級。     物業費收多少才合適?《條例》提出,物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。市、縣(市、區)價格行政主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務收費的監督管理工作,制訂物業服務等級標準和物業服務費參考價格,並向社會公佈。經評估需要調整的,應當及時調整。     溫州市人大法制委主任委員王旭東表示,此項規定有兩大作用:一是規范物業服務收費,杜絕亂收費、高收費現象。二是避免物業公司在競標時互相惡意壓價,規范物業市場,從源頭上保障物業服務質量。     物業收費標準的出臺是否有時間表?王旭東表示,住建部門將制定相應程序細則和物業服務合同等參考范本。根據《立法法》規定,地方性法規授權給部門制定的細則,應該在法規實施後1年內完成。     欠費黑名單利弊如何     業主欠繳物業費問題,也是物業管理的難點,不但影響物業企業正常運作,也損害其他業主利益。     類似案例多地都有發生。杭州市中心的平安居小區,10餘年來約有三分之二居民不按時繳納物業費,導致欠費200餘萬元。因為小區物業拖欠垃圾清運費,環衛所停止清理垃圾,最後由街道協調才暫時解決。     為避免此類事件發生,《條例》提出,將業主欠費納入個人誠信檔案,明確規定:業主無正當理由拒不繳納規定費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過書面催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式公開督促其限期繳納。逾期不繳納的,業主委員會、物業服務企業可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出錄入個人信用信息檔案的申請。對於拒不續交物業專項維修資金的業主,同樣也可錄入個人信用信息檔案。     將欠繳物業費納入失信“黑名單”,此前在南京、重慶等地曾有嘗試,效果不錯。今年9月,南京一業主黃某因拖欠3000多元物業費登上失信“黑名單”,致使不能購買高鐵票,最終不得不補繳物業費。在重慶,國土房管部門規定,對惡意拖欠物業服務費的業主,可暫停該房產的交易審批手續辦理;失信業主今後購房申請貸款,也可能被銀行拒之門外。     不過也有市民擔心,如果搞“一刀切”,規定不繳物業費就錄入個人信用檔案,當與物業產生矛盾時,業主手中將缺少制衡手段,無法促進物業服務質量提升。對於市民的擔憂,王旭東解釋,《條例》要求由街道(鄉鎮)核查信用條款,設定業主陳述、申辯制度,以此避免對業主造成“誤傷”。同時,業主要學法、懂法,善於利用法律武器維護自身權益,避免采取拒繳物業費等消極手段。     【浙江新聞+】     小區物業管理,浙江各地有妙招     杭州:小區經營收入歸業主所有且需公示     《杭州市物業管理條例》2014年5月1日起施行。     根據規定,物業服務企業對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營,收益歸全體業主所有,可用於共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金,也可以根據業主大會的決定用於物業管理的其他需要。 &nb歐美獸皇sp;   實行物業服務包幹制收費方式的物業服務項目,每半年公佈一次經營所得的收支情況;實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目,每年公佈一次各項資金收支情況。前期物業服務期間,建設單位和物業服務企業應向業主公示告知收益使用管理事項。前期物業服務結束時,物業服務企業應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況,並將審計結果在物業管理區域內公示。     物業交付使用前,建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業服務費;物業交付使用後,物業服務費由業主承擔。     寧波:小區車位隻售不租的最高可罰20萬元     《寧波市住宅小區物業管理條例》於2010年1月1日起施行。     根據規定,業主要求承租空置的車庫、車位的,建設單位不得以“隻售不租”為由拒絕出租。     以隻售不租為由拒絕向業主出租車庫、車位造成車庫、車位空置的,由轄區物業主管部門責令限期改正,給予警告,逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下的罰款;未首先滿足業主停車需要,將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人的,由轄區物業主管部門責令改正,拒不改正的,沒收違法所得,並可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。     金華:2000年前交付使用的老舊小區入駐物業將有補貼     2016年7月,金華市住建局發佈《金華市物業管理辦法(征求意見稿)》。     《辦法》擬規定1999年12月31日前建成並交付使用的老舊住宅小區物業服務單位,縣級財政按每月每平方米0.15元的標準給予補貼。獲得國傢示范項目稱號的物業服務企業當年一次性給予10萬元的獎勵;獲得省物業管理示范項目稱號的物業服務企業當年一次性給予5萬元的獎勵;獲得市物業管理示范項目稱號的物業服務企業當年一次性給予1萬元的獎勵。

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