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          物业管理公司的基本性质

          作者 :| 发布时间:2020-06-22

          中國物業新聞網訊:

           節選自2005年出版的“物業管理職業經理人素質教育叢書”之《物業公司的組建與運作》。叢書由藍鉆物業董事長王荷先生主編。     物業管理公司的基本性質,是隨著物業管理行業的不斷發展而逐步明晰和凸現出來的。現代的物業管理公司是指從事地上永久建築物及其附屬設備、公用設施和周邊空間的專業化管理的,為業主和物業使用人提供良好的生活和工作環境的,並且承擔某些社會管理職能的,具有獨立法人資格的經濟實體(詳見圖1-1)。它的這樣一個基本性質,揭示瞭物業管理公司的3個本質特征:物業管理公司是獨立的企業法人,是服務型企業,並承擔著部分政府行政管理職能。
           
          圖1-1  物業管理公司管理服務運行圖     一、物業管理公司是獨立的企業法人     當前在社會上從事物業管理活動者,絕對不是隻有物業管理公司這一個“門派”。在物業管理行業這個大舞臺上,還有總量遠遠超過物業管理公司的內部物業管理機構和社區管理服務組織,它們也在為業主提供著物業管理服務。有別於它們的一個根本特征,就在於物業管理公司是以獨立的企業法人身份來從事物業管理活動的。     1)物業管理公司嚴格遵循法定程序建立,獨立擁有一定的資金、設備、人員和經營場所;而其他內部物業管理機構和社區管理服務組織,一般是不必擁有或者不必完全擁有的。     2)物業管理公司有明確的經營宗旨和符合法規的管理章程,具備相應的物業管理資質;而內部物業管理機構和社區管理服務組織不需要或者不可能具備這些內容。     3)物業管理公司按照自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的機制運行,獨立承擔民事、經濟和法律責任;而內部物業管理機構和社區管理服務組織在重要問題上是“孩子哭抱給他娘”的,自己並不承擔很多重要責任。     4)物業管理公司所提供的服務是有償的和營利性的,屬於企業性的經濟行為;而內部物業管理機構和社區管理服務組織提供的服務往往都帶有福利和公益性色彩。     5)物業管理公司在市場地位、經營運作、法律地位等方面和其他企業一樣,都要恪守質量、信譽、效益等市場競爭法則;而內部物業管理機構和社區管理服務組織基本遊離於市場之外。     二、物業管理公司是服務性企業     物業管理公司的主要職能,是通過對物業的管理和所提供的服務,為業主和物業使用人創造一個安全、整潔、方便、舒適的工作和生活環境。這樣的職能,決定瞭物業管理公司的主導產品隻有一個,那就是服務。所以,按行業劃分,物業管理歸屬於社會服務行業;按產業劃分,它歸屬於第三產業。     物業管理公司所提供的服務項目,大體可以分為常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務、創收性的經營服務等5類。     1.常規性的公共服務     常規性的公共服務是物業管理公司面向所有業主提供的、所有業主每天都可以享受到的最基本的服務。其內容和要求在物業管理委托合同中明確約定,服務費用一般都包括在物業服務費之中。建設部印發的《前期物業服務合同(示范文本)》(建住房[2004]155號)中所列的該項服務具體包括:     1)物業共用部位的維修、養護和管理。     2)物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理。     3)物業共用部位和相關場地的清潔衛生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。     4)公共綠化的養護和管理。     5)車輛停放管理(該項服務均另行收費)。     6)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理。     7)裝飾裝修管理服務。     8)物業檔案資料管理。     2.延伸性的專項服務     專項服務是物業管理公司為瞭滿足相當一部分業主改善生活質量和工作條件的需要而增設的日常服務。其服務內容、質量標準、收費標準預先公佈,由業主按照服務菜單自主選擇訂購。常見的服務項目主要有:     1)戶內水電維修、傢具維修、傢電維修等修繕類服務。     2)戶內保潔、綠植養護、車輛清洗、托老托幼等傢政類服務。     3)接發傳真、印制文件、整理文書等秘書類服務。     4)接送客人、協辦典禮等禮儀類服務。     5)提供儲物空間、保管物品、搬運物品等儲運類服務。     6)提供快捷餐飲、收洗衣物、代購用品等商業類服務。     7)提供文體活動場所、開辦講座或訓練班等文化類服務。     8)提供中央空調、供應生活熱水、供應直飲水等服務。     9)代理房屋租售、代收租金等中介服務。     3.隨機性的特約服務     該項服務是物業管理公司旨在體現全面呵護業主而應個別業主的獨特要求所提供的延展服務。其內容既未載入物業管理委托合同中,也未列入物業管理專項服務菜單上,需要雙方臨時約定;費用既可以減免,也可以一事一議、據實計算,需要雙方共同商定。     從理論上講,特約服務項目拓展的廣度和深度,具有無限空間和無限商機。經過積累和培育,當特約服務項目的需求由偶發變為多發,達到一定常量以後,物業管理公司應當及時將之定型、升級,納入專項服務菜單。     4.委托性的代辦服務     這是物業管理公司根據市場現實情況,有意或無奈地接受相關方面的委托而承擔的替代服務。其代辦、代理項目往往都與涉及到人們日常生活的社會公用事業服務相連接,能夠給業主帶來便利或實惠,服務費用一般由委托方以酬金或提成方式支付。目前比較普遍的代辦服務項目有:     1)電費的代收代交。     2)水費的代收代交。     3)供暖費的代收代交。     4)燃氣費的代收代交。     5)通信費、網絡使用費的代收代交。     6)報刊、雜志的訂閱、投遞代理。     7)飛機、火車、輪船票的銷售代理。     8)電影、戲劇、文藝演出、體育比賽門票的銷售代理等。     5.創收性的經營服務     該項服務是物業管理公司利用屬於全體業主的資源開展經營活動,最終使全體業主受益的一種間接服務。其具體項目要視可開發利用的資源狀況、市場需求和物業管理公司的經營能力而定,比較常見的有屋面廣告、電梯廣告、公用部位出租等。     許多人簡單地認為這是物業管理公司在為自己謀利,不承認它是物業管理公司為業主提供的一種服務。其實,按照規范操作,這些收益屬於業主,要首先用於物業管理。當然,物業管理公司也會從中得到一定的回報,但業主無疑還是最大的受惠者。     三、物業管理公司承擔著部分政府行政管理職能     由於我國城市建設管理體制正處在變革之中,某些管理的職能和職權並沒有完全轉軌和明確。即使已經轉軌和明確瞭的,某些地方的政府部門也不情願或無能力去做那些費力、費錢難討好的事項。所以,目前的物業管理公司在向業主和物業使用人提供服務的同時,被要求承擔瞭部分政府部門對城市管理、社區管理的一些帶有過渡性質的職能,如   日本免費極度色誘視頻   1)承擔“門前三包”責任,配合城管、工商等部門管理周邊的市容市貌。 日本一本大道免費高清    2)參與治安聯防工作,配合公安部門搞好周邊治安環境的綜合治理。     3)代管管理區域內的市政設施,配合建設、市政部門對其進行看管和部分維護。     4)負責社區精神文明建設的宣傳、組織的部分任務,配合居民委員會開展社區社會主義精神文明建設活動。     5)協助常住人口和流動人口的管理,配合計劃生育部門開展計劃生育工作。     93夜之女 6)配合有關部門對業主出租房屋進行管理,在有些城市還被要求代替稅務機關征收房屋租賃稅。     版權聲明     本文為原創作品,任何人不得用於商業用途,轉載須註明來自“藍鉆物業”公眾號及作者;否則將視為侵權,必追究法律責任。

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