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          物业管理进入业主主导时代 业主当家成为趋势

          作者 :| 发布时间:2020-06-22

          中國物業新聞網訊:

          在市場化大環境下,物業管理已進入業主主導時代,業主當傢做主成為趨勢所在,如何讓一切權力歸還業主、與顧客建立正常的商業關系,以顧客為導向,贏得尊重與認可,才是業主當傢作主的精髓所在!     第一世     2001年     景洲大廈在全國首開先例,炒掉瞭地產開發商的物管公司,讓物管捆綁壟斷模式從此終結,景洲大廈成功將小區停車場收歸全體男人放進女人陽道視頻 業主共有,並得到深圳國土規劃主管部門確權。     第二世     2003年     景洲大廈在全國率先實行小區物管自治轉型,推出瞭全國第一個產權明晰、責權分明的《景洲大廈物管服務合同》,探索用市場經濟機制規范物管市場行為,化解物管商業矛盾糾紛;並於第二年一月份實行業主大會制,設立業主大會下的執行委員會和監督委員會,限制弱化業主委員會權利,推行小區事務共同決策,並創新推出小區聽證制度,保障業主知情權、表達權。     第三世     2016年     以業主自治聞名全國的深圳景洲大廈三項新動作引發業界轟動。在物業之平管理的支持下,從2016年1月1日起,該小區公共資金全部實行業主自管,停車場收支從小區物業管理費中剝離,業主可享受物管費、停車月卡費“存11個月,減免1個月”的優惠。在業內看來,上述三項改革將是大勢可趨,景洲大廈先行試水為後來者提供經驗。     物管費由業委會代收監管     所謂公共資金實行業主自管,即小區物業管理費、日常維修金、停車場停車費、公共空間使用費等,全部由業主通過手機銀行,直接轉賬存入景洲大廈業主委員會賬戶,由景洲大廈業主大會執行委員會和監督委員會直接代收監管。     根據景洲大廈同小區物管公司達成的2016年版《景洲大廈物管服務合同》,景洲大廈將實行物管酬金制管理,每年景洲大廈業委會向物管公司支付定額酬金12萬元;每月初,由景洲大廈業主大會執行委員會按“物管合同”約定,給物業管理人員支付工資,報銷上月物管維修等項目開支,並按月支付物管酬金。     為什麼要由業主委員會來代收代管小區公共資金?景洲大廈業主委員會主任鄒傢健昨日接受南都記者采訪時表示,近年來,全國物業管理的矛盾糾紛不斷上升,其中,最主要的問題之一就是物管公司運作不透明,其中包括隱瞞收入、誇大支出、不按法定規定公佈收支賬目、拒絕接受物管審計、報大賬做假賬等,而且,物管公司撤離時卷走小區業主資金的現象時有發多人男女主在各種地方做gif生。     “遭遇上述問題時,業主維權成本極大,步履維艱。”鄒傢健表示,作為全國最早實行業主自治的小區,景洲大廈也有過前物管公司撤離卷走小區業主資金的教訓,經過多年的調研後,景洲大廈業主大會決定將小區公共資金交由業委會統一代收代管。     “這項改革能夠從根本上規避以往物業管理運作不透明的弊端,同時也讓業主能夠全面及時地瞭解小區物業管理收支的真實情況,理順瞭市場關系,有利於小區按照市場化機制調節物管收費定價,及時合理地調整物管收費和停車收費。”鄒傢健表示,在維護業主知情權的同時,該項改革保障物管公司有合理的收入盈利,同時也能減少小區物管矛盾糾紛,維護社區穩定和諧。     “站在物管從業人員的角度來看,業主自治是大勢所趨,將小區公共資產交由業主自管其實是順應市場的變化。”之平管理景洲大廈物業項目經理王明表示,近年來,隨著業主自治意識增強,不少小區在選聘物管時有一個前提條件,就是采用酬金制向物管支付該得的酬勞,以保障小區公共資金收支透明。“老實說,我們公司沒有想過要在景洲大廈這個項目上掙多少錢,而是希望通過一些創新和探索總結經驗,為今後承接更多的項目打好基礎。”王明稱,自2012年接手景洲大廈物業項目,該公司與景洲大廈業委會配合默契,共處愉快,經業主大會表決,雙方決定從今年1月1日起續簽物管服務合同。     停車場收支從物管費中剝離     與景洲大廈小區資金業主自管同時推出的還有另一項物管改革,從今年1月1日起,景洲大廈停車場收支從小區物業管理費中剝離,實行獨立核算,專款專用,自負盈虧,小區停車位收費和物業管理收費全面實行市場化調節定價。     記者從“景洲大廈博客”中公佈的景洲大廈收費調整方案中看到:從1月1日起,景洲大廈住宅物管費每平方下調0 .25元,由原每平方2.75元,下調為2.50元;停車費月卡上調50元,每月由原250元上調為每月300元/車。“該調價方案2015年12月20日已經景洲大廈業主大會三分之二以上業主書面表決通過,同意調價方案的業主占88.64%,僅有8.12%的業主投瞭反對票。”鄒傢健介紹稱。     談到這項改革時,鄒傢健表示,當前,全國許多城市本應是屬於公共配套建設的小區停車位已被地產開發商、物管商實際占有非法變相出售,變成瞭所謂“專有部分”,但這些小區停車場的保安人力、車場維修、車場能耗、保險稅收等停車場管理支出成本還在小區物業管理費中列支,以大包幹的物管收費形式由全體業主買單。     “地產、物管變相賣掉瞭小區公共的停車位,卻讓全體業主為其‘自有’的‘專有部分’的支出成本買單,這種無本萬利,空手套白狼的做法顯失公平,不符合誰使用誰付費的市場原則。”鄒傢健認為,景洲大廈將小區停車場、遊泳池、會所這些公共配套建設項目的收支,從物管費中剝離,獨立核算,符合“部分人使用的由部分人支付成本”的物管法規規定,也符合“誰使用誰付費”的市場原則。“小區物管費精細化核算後,並不會減少物管企業收入,隻是讓核算更加公平合理,有利於物管行業的健康發展。”鄒傢健補充道。     在王明看來,將物管費與停車費分開核算是物管精細化的體現,對業主來說更公平。據介紹,景洲大廈體量較小,隻有200個停車位,物業公司和業委會通過摸底和核算成本發現,單純的物管費成本其實沒有那麼高,之前因為停車場運營年年虧損,隻能用物管費對其進行補貼。     據瞭解,2014年,景洲大廈業主委員會曾從小區公共收益中撥出10萬元,彌補小區停車場虧損。當時就有業主認為,停車場的建設成本,是按業主購房面積計入買房購房款的,每戶業主都有份額攤分。長期以來,景洲大廈無車業主或不在小區停車,卻為停車場虧損買單顯失公平。     存11月減1個月     不久前,景洲大廈業主委員會給每位參與小區公共事務的業主,發瞭一箱從西北團購的紅蘋果。     除此之外,景洲大廈業委會還決定:2016年住宅物管費、停車月卡費實行“存11個月,減免1個月”優惠,讓業主分享業主自治帶來的民生福利。據鄒傢健介紹,目前該小區已經有一半以上的業主將全年的物管費、停車費總共100多萬通過手機銀行轉入業委會賬戶。     業委會管理小區錢袋子,遇到公共維修改造項目時,花錢誰來監督?性感美臀鄒傢健對此表示,景洲大廈小區公共維修改造項目由景洲大廈業主大會監督委員會負責審核監督,監督委員會成員主要由小區業主監督代表構成。     據介紹,景洲大廈小區維修改造運作程序為:由景洲大廈物業管理處或業主大會執行委員會提出維修改造項目立項—報送業主大會監督委員會進行預算報價審核/批準—項目預算獲批後,由景洲大廈物業管理處實施—項目竣工或采購完成驗收後,簽字報銷。“景洲大廈小區公共維修改造項目由誰承接,花多少錢,均由景洲大廈業主大會監督委員會審核決定,景洲大廈業主委員會主任實行回避制度,均不參與投票表決。”鄒傢健表示。     除此之外,景洲大廈小區財務收支賬目全部公開透明,隨時接受業主監督,業主可隨時查閱小區賬戶銀行對賬單和小區每一筆收入支出。“公開透明是最有效的監督,小區全體業主是小區公共事務的監督主體,這樣也能倒逼業主參與小區公共決策。”鄒傢健說。
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