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            温州市物业管理条例如何破解物业管理矛盾焦点

            作者 :| 发布时间:2020-06-22

            中國物業新聞網訊:

            全國人大常委會前委員長彭真有一句名言:“立法就是要在矛盾的焦點上砍一刀。”     物業管理,關系到千傢萬戶的生活幸福。     在這個關乎民生的重要領域裡,我市起步晚、層次不高、發展滯緩都是老大難的問題。物業管理上的混亂引發著業主、業委會、物業公司三方牽扯不斷的矛盾。同時,對這一領域監管上有限的“存在感”也在刷低著市民們的“幸福感”。     面對層出不窮的物業管理難題,千呼萬喚的《溫州市物業管理條例》經過省十二屆人大常委會第三十九次會議批準,將於5月1日起正式施行。     前幾天,記者走進市人大常委會法工委,采訪瞭解這部自籌備起草階段就受到萬眾矚目的條例,到底是如何出臺的,背後又有哪些故事?     有的放矢針對問題制定條款     案例:竹園小區40多萬元外墻修補費疑雲     《溫州市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)是我市2015年取得地方立法權後,起草制定的第三部地方性法規,同時也是首部經三次市人大常委會會議審議的地方性法規,地方性法規一般采用“二審”制。     有人說,“三審”的獨特待遇,反映瞭立法機關對這部《條例》的重視,也從側面體現瞭物業管理領域的復雜。這也需要立法人員圍繞、針對遇到的問題,進行法律制度的創設。     市人大常委會法工委規備室主任周松玉舉瞭一個例子:去年11月16日,在《條例》草案“三審”前夕,南匯街道一個小區的兩名業委會成員,來到規備室。其中一成員建議,小區的共有收入,應該單獨列賬。眼下,溫州小區裡的矛盾,根源大多源自小區財務管理混亂、賬目不清晰。     幾天後,市區竹園小區曝出一個醜聞,小區業主舉報小區上屆業委會有財務問題。根據業委會公示的財務收支情況,五年間小區外墻修補支出40多萬元,共有162戶(次)的外墻經過瞭維修。業主就此發現“貓膩”:許多業主表示自傢外墻沒有維修過,卻上瞭維修名單……     結合業主們的建議和教訓,經過一系列法定流程,《條例》第二十條應運而生,“業主委員會應當持備案證明向金融機構申請開立賬戶。屬於業主共有的資金和經營性收益,不得以任何個人的名義進行存儲和管理”。     開門立法     發問卷廣泛征求民意     案例:市區三小區共給業主發放140多萬元現金紅包     據市住建委統計數據,市區有物業進駐的小區約有1300個,覆蓋瞭市區絕大多數常住人口,物業管理水平的優劣直接影響市民的居住生活環境。可問題是,即使是同一個小區的業主,他們的觀念、訴求,也有著千差萬別。為最大限度地鑒別、采納廣大業主的合理建議,從《條例》草案一審到三審,市人大常委會多次向社會公開征求意見,堅持開門立法、民主立法。     周松玉的手機裡保存著一份調查問卷。這份調查問卷有效收集到380多名市區業主的答卷。數據顯示,82.6%的業主反映,自己的小區從沒發放過“福利”,超過70%的業主認為應該給業委會成員發放一定的津貼。     在持續征求民意的過程中,《條例》引起廣泛熱議,業主們主人翁意識得到提升,促使業委會增強小區賬目的透明度,不少小區也開始為業主們謀“福利”。     比如,去年11月14日,市區月光大廈、美曦大廈、廣信大廈等小區,用共有收益每年給業主發放140多萬元現金紅包;另有其他小區替全體業主支付物業費、公共水電費等福利。     “曬自己小區福利”一度風靡市民的朋友圈。     此外,為提高業委會的工作積極性,“業主大會可以決定給業主委員會成員一定的津貼”,也被寫入條例。     立法艱難     在矛盾的焦點上砍一刀     案例:奔馳商廈開大會解決“垃圾圍城”     200多戶業主僅到會50多戶     這部《條例》,作為溫州立法智慧的結晶,它的獨到之處,還在於敢從制度架構上突破創新,對日積月累的歷史性矛盾“亮劍”。其中,創設應急備用金制度和業主代表大會制度,是立法過程中爭議最大的兩項“創新之舉”。     國務院、省人大常委會曾先後出臺《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》,規定專項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主總人數且占專有部分面積“兩個三分之二”以上通過。     現實中,小區遇到諸如電梯故障、消防設備故障等危及業主生命財產安全的應急情況在所難免,動用維修資金刻不容緩。但溫州情況特殊,業主們參與小區管理的積極性普遍不高,很多時候,連業主大會都開不起來。     奔馳商廈小區就是典型,這個小區隻有三分之一的業主願交物業費,物業公司虧網易黃頁損嚴重被迫退出,小區隨即“垃圾圍城”。小區業委會負責人說,為解決小區管理困境,上月他們召集業主開會,但200多戶業主僅到會50多戶。會上,多數業主對小區公共事務不關心,也不願參與管理。     為此,這次立法將實踐中的按專項維修資金總額的5%設立“應急備用金”進行固話。但是,對於這筆應急資金使用後差額的補足,是不是需要走“兩個三分之二”通過的程序,存在截然相反的兩種意見。周松玉回憶說,召開立法座談會時,物業主管部門和物業服務企業的代表,都贊同不必通過“另個三分之二”。而業委會協會的代表表示反對,他們擔心“水龍頭”一開,可能會讓別有用心的業委會成員和物業企業有機會“掏空”維修資金。     各方意見分歧很大。市人大常委會法工委經過反復論證、討論、權衡,最終還是覺得要裝一個“開關”,既要保證使用應急備用金的便捷使用,又要保證整個專項維修資金的安全。     考慮到業主大會難以召開的現實問題,《條例》第十一條規定:業主大會通過的議事規則規定成立業主代表大會,並明確授權事項的,可以成立業主代表大會。業主代表大會履行業主大會的職責。根據規定,業主代表大會成立後,業主代表可以根據業主授權事項行使權利。     凌晨兩點多的“法工委”     目前的市人大常委會法工委,是一個有7位同志的工作團隊。法工委主任王旭東說,這是一個特別能戰鬥的團隊。就拿這次物業立法來講,主要有三難:第一,行政立法無琳瑯社區6067194成是人免費0ucom美歐高清法直接規制民事法律制度,可物業條例涉及到調整大量的民事法律關系,他們不能不去調整它,這裡就需要做好“對接”;第二,立法的難點在於制度的設計,不僅僅是文字上的修修補補,尤其是有溫州特色的創新型設計;第三,立法是各方利益的平衡,作為立法人,要從制度設計的角度,思考如何平衡各方的利益。     “立法人不得不敬業,立法的成果出來後,要經得起歷史的考驗和社會公眾的檢驗。我們時刻感受到責任重大、如履薄冰。這也需要我們嘔心瀝血、夜以繼日。”王旭東翻開微信聊天記錄,他們的法工委工作群裡,直到凌晨2點多,還在討論如何完善《條例》,“不是立法人難以體會我們的‘心苦’,立法制度設想的提出,需要花費很多心血,‘黑頭發進來,白頭發出去,有頭發進來,光頭發出去’這段立法人的自嘲很能說明問題,張德江委員長也曾說過,對於立法人,要高看一眼厚待三分”,或許正是這個道理。的確,每一項制度創設,每一個法規條文的背後,都凝聚著王旭東和他所在的這個團隊的心血。     站著辦公的“操刀手”     溫州開始地方立法才短短兩年時間,但作為具體負責立法事務的工作者,已經飽嘗瞭其中的辛酸。周松玉就是其中的一位。兩年制定三部法規,其中兩部是由他“操刀”的。在他的辦公桌上有兩樣東西格外引人註目,一個是近半米高的材料,一個是可升降的電腦桌。     立法工作是個腦力活,加班加點是常態。這兩年繁重的立法工作,加劇瞭周松玉頸、腰椎的病變,作為《條例》操刀手,他很多時候隻能靠站著工作減緩傷痛。     高強度的立法工作,也帶給瞭周松玉一個大遺憾,父親過世前的40多天裡,他曾連續接到父親好幾個催促電話,自己也一直想回傢看看臥病在床的父親,可立法工作責任重大,那段時間連軸轉的工作實在是脫不開身,所以總想忙完手頭的活再回傢,最終,身為獨子的他竟沒能見到父親最後一面。     去掉“或者”立法用詞以嚴謹簡潔著稱。     法工委的工作人員透露瞭個小“秘密”:這部《條例》明確把業主委員會的成立、換屆等指導管理工作職責明確給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,跟《浙江省物業管理條例》相比,去掉瞭一個“或者”,按照省裡的規定,這部分職責也可由住建部門承擔,但是,用“或者”,就意味著部門間能夠推諉,按照《條例》現在的規定,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府如果不履行這部分職責,就可能涉嫌行政不作為。

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